SuperBonus 110% e riqualificazione degli edifici a costo zero

Roma, 20 maggio 2020

Nella giornata di ieri è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale il tanto atteso “Decreto Rilancio”, Decreto Legge del 19 maggio 2020 n.34, composto di ben 266 articoli e 7 allegati, in cui si conferma in buona parte quanto anticipato nel precedente articolo. Tra le misure più attese, troviamo all’articolo 119 il nuovo SuperBonus al 110%, in sostituzione di EcoBonus e SismaBonus, e all’articolo 121 le disposizioni in merito alla cessione del credito, che consente di accedere ad uno sconto immediato sui lavori fino al 100% del loro importo, anche per interventi non inclusi nel SuperBonus.

Cercheremo di vedere nel dettaglio tutte le misure previste, le esclusioni e le procedure attuative. Data l’enorme complessità di questi provvedimenti, in cui sono presenti numerosi rimandi ad altre normative, ho predisposto un testo coordinato dell’articolo 119 con tutti i riferimenti necessari alla sua piena comprensione.

Si precisa che per la versione definitiva delle misure contenute nel presente Decreto Legge dovremo attendere la sua conversione in Legge. Quanto vedremo in seguito resta quindi suscettibile di modifiche, che saranno prontamente segnalate.

EcoBonus al 110%

La parte più interessante del provvedimento è probabilmente quella trattata nei primi 3 commi, inerente l’innalzamento al 110% delle detrazioni previste dal vecchio EcoBonus. Rientrano in tale categoria tutte le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 inerenti:

  1. Interventi di isolamento termico che interessino almeno il 25% dell’involucro dell’edificio, per un ammontare non superiore a 60.000€ per ciascuna unità immobiliare.
  2. Interventi sulle parti comuni di edifici o sugli edifici unifamiliari di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati di riscaldamento, raffrescamento o fornitura di acqua calda sanitaria, per un ammontare non superiore a 30.000€ per ciascuna unità immobiliare.

Riguardo al punto 2, sono incluse anche le spese relative allo smaltimento ed alla bonifica dell’impianto esistente. I nuovi impianti devono rientrare in una delle seguenti categorie:

  • caldaia a condensazione (in classe energetica A);
  • pompa di calore (inclusi impianti ibridi o geotermici);
  • impianti di microgenerazione.

Tra gli interventi che possono usufruire delle detrazioni, purché eseguiti contestualmente ad almeno uno di quelli elencati in precedenza, rientrano anche:

  • interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti, tali da ottenere un valore di fabbisogno di energia per la climatizzazione invernale inferiore al 20% rispetto ai valori indicati dalla normativa per ciascuna regione climatica (per maggiori informazioni, si faccia riferimento al testo coordinato dell’articolo 119);
  • interventi su edifici esistenti o parti di essi, comprese le singole unità immobiliari, riguardanti strutture opache verticali (pareti perimetrali), strutture opache orizzontali (coperture dei piani superiori e pavimenti dei piani inferiori) ed infissi;
  • installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda per usi domestici o industriali;
  • messa a punto del sistema di distribuzione dell’impianto di riscaldamento.

Sono esclusi dagli incentivi tutti gli edifici unifamiliari non adibiti a residenza principale, mentre restano logicamente incluse le seconde case all’interno di edifici plurifamiliari. Sono inoltre esclusi i fabbricati isolati con una superficie utile inferiore a 50 metri quadrati, limitatamente alle porzioni eventualmente adibite ad uffici ed assimilabili, purché scorporabili ai fini della valutazione di efficienza energetica.

Al fine di poter accedere alle detrazioni, occorre redigere due APE (Attestato di Prestazione Energetica), riferite all’intero edificio, una con la situazione attuale ed una con la situazione prevista al termine dei lavori. Il requisito è soddisfatto ottenendo un miglioramento di almeno 2 classi energetiche, oppure il raggiungimento della classe energetica più alta. Tali APE devono essere asseverate da un tecnico e, qualora risultassero errate, si incorrerebbe nella perdita degli incentivi. E’ quindi di fondamentale importanza rivolgersi ad un professionista per l’analisi della situazione energetica del fabbricato e progettare gli interventi adatti: lo Studio Triches mette a disposizione soluzioni all’avanguardia nel settore, non esitare a contattarci per maggiori informazioni.

I commi 5 e 6 dell’articolo 119 introducono la possibilità di includere nel SuperBonus anche l’installazione di impianti fotovoltaici, che può risultare estremamente vantaggiosa per il raggiungimento dei requisiti minimi. Sono previste le seguenti opzioni:

  • installazione di impianti fotovoltaici connessi alla rete, per un ammontare non superiore a 48.000€ e comunque nel limite di 2.400€ per ogni kW di potenza nominale dell’impianto;
  • nei casi di ristrutturazione edilizia, nuova costruzione o ristrutturazione urbanistica, il precedente limite è ridotto a 1.600€ per ogni kW di potenza nominale dell’impianto;
  • installazione di sistemi di accumulo integrati negli impianti fotovoltaici, nel limite di spesa di 1.000€ per ogni kWh di capacità di accumulo del sistema.

Il bonus relativo agli impianti fotovoltaici è subordinato alla cessione in favore del gestore dei servizi energetici dell’energia non consumata e non è cumulabile con altri incentivi o altre forme di agevolazione di qualsiasi natura.

E’ possibile usufruire del SuperBonus anche per l’installazione di colonnine di ricarica per i veicoli elettrici, purché siano realizzate contestualmente ad almeno uno dei 2 interventi visti all’inizio (isolamento termico di almeno il 25% dell’involucro dell’edificio o sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale).

Anche le spese professionali relative alla redazione degli APE, alla comunicazione all’ENEA e all’asseverazione dell’intervento sostenute tra il 1° luglio 2020 ed il 31 dicembre 2021 usufruiscono delle detrazioni fiscale del 110%.

Concludo la sezione relativa all’EcoBonus con un accenno a quella che è probabilmente la maggiore criticità della norma, meglio discussa nella sezione relativa ai soggetti ammessi: purtroppo non potranno beneficiare individualmente di queste detrazioni i singoli proprietari di unità immobiliari all’interno dei condomini, che saranno obbligati a coinvolgere l’intero condominio per poter attuare almeno uno dei 2 interventi iniziali. Unica eccezione potrebbe essere l’installazione di pannelli fotovoltaici, per chi dispone di un lastrico solare di proprietà o ad uso esclusivo.

SismaBonus al 110%

Al comma 4 dell’articolo 119 troviamo l’inclusione del SuperBonus anche per tutte le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 inerenti gli interventi ricadenti all’interno del vecchio SismaBonus, con esclusione dei soli edifici ubicati in zona sismica 4.

Rientrano in tale categoria i seguenti interventi:

  1. interventi per l’adozione di misure antisismiche su edifici ubicati nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2) e nelle zone 3 e adibiti ad abitazione e ad attività produttive, fino ad un ammontare delle spese non superiore a 96.000€;
  2. interventi di cui al punto precedente che comportino una riduzione di una o due classi del rischio sismico;
  3. interventi di cui ai punti precedenti eseguiti sulle parti comuni di edifici condominiali, fino ad un ammontare delle spese non superiore a 96.000€ per ciascuna unità immobiliare del fabbricato;
  4. interventi di cui al punto 2 eseguiti mediante demolizione e ricostruzione, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica (nel rispetto delle norme urbanistiche locali), realizzati da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro 18 mesi dalla conclusione dei lavori, alla vendita dell’immobile;
  5. spese per la classificazione e verifica sismica degli immobili;

Le detrazioni di cui sopra sono usufruibili anche dagli istituti autonomi per le case popolari o dagli enti aventi le stesse finalità sociali, che risultino istituiti nella forma di società, sia su immobili di loro proprietà che gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica, nonché dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa.

Per gli interventi di cessione del credito ad un’impresa di assicurazione e la contestuale stipula di una polizza di copertura contro il rischio di eventi calamitosi, è prevista la detrazione anche del premio assicurativo nella misura del 90%.

La riduzione del rischio sismico dovrà essere asseverata da progettista, direttore dei lavori e collaudatore. Qualora le asseverazioni risultassero errate, si incorrerebbe nella perdita degli incentivi. E’ quindi di fondamentale importanza rivolgersi ad un professionista per l’analisi della situazione sismica del fabbricato e progettare gli interventi adatti: lo Studio Triches mette a disposizione soluzioni all’avanguardia nel settore, non esitare a contattarci per maggiori informazioni.

Anche le spese professionali relative alla redazione delle asseverazioni dell’intervento sostenute tra il 1° luglio 2020 ed il 31 dicembre 2021 usufruiscono delle detrazioni fiscale del 110%.

Soggetti ammessi e modalità di adesione

Il SuperBonus al 110% può essere applicati su interventi effettuati:

  • dai condomini;
  • dalle persone fisiche, purché, se realizzati su edifici unifamiliari, questi risultino adibiti ad abitazione principale;
  • dagli istituti autonomi case popolari (IACP) o dagli enti aventi le stesse finalità sociali, che risultino istituiti nella forma di società, sia su immobili di loro proprietà che gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica;
  • dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili di loro proprietà.

Come già accennato nel capitolo sull’EcoBonus, purtroppo da questo elenco sono di fatto esclusi anche tutti i singoli proprietari di unità immobiliari all’interno dei condomini, che saranno obbligati a proporre la realizzazione di un intervento comune in assemblea condominiale. Questo perché di fatto non è possibile effettuare interventi sull’impianto di riscaldamento centralizzato o interventi sull’involucro che coinvolgano almeno il 25% della superficie del fabbricato, né tanto meno migliorarne l’efficienza energetica, agendo in un singolo appartamento. Sembrerebbe esclusa da questa limitazione l’installazione di pannelli fotovoltaici, quantomeno per gli appartamenti che dispongono di un lastrico solare di proprietà o ad uso esclusivo, a cui sarà sufficiente l’autorizzazione del condominio per procedere individualmente.

Questa al momento è la principale criticità della norma, che di fatto esclude buona parte dei proprietari di immobili all’interno dei grandi condomini, dove ottenere il consenso per dei lavori comuni risulta spesso difficoltoso. A mio modo di vedere, avrebbero dovuto includere quantomeno la possibilità di eseguire piccoli interventi sui singoli appartamenti, come l’installazione di impianti autonomi di riscaldamento, raffrescamento o produzione di acqua calda sanitaria più efficienti, oppure la sostituzione degli infissi.

Discorso analogo vale per il SismaBonus, anche se in questo caso si tratta di una imposizione inevitabile, in quanto non è tecnicamente possibile migliorare la struttura di un edificio agendo solo su una sua porzione limitata.

Per effettuare la cessione del credito o usufruire dello sconto pari al 100%, previsto dall’articolo 121, è necessario richiedere il visto di conformità della documentazione che attesta la sussistenza dei requisiti. Tale visto può essere rilasciato dai commercialisti, dai centri di assistenza fiscale o dai periti delle camere di commercio, industria, artigianato ed agricoltura iscritti alla sub-categoria tributi.

I dati relativi all’intervento sono comunicati in via telematica all’Agenzia delle Entrate, che ha tempo fino al 18 giugno 2020 per definire le modalità di trasmissione e controllo.

Per accedere alla cessione del credito o usufruire dello sconto pari al 100%, previsto dall’articolo 121, è inoltre necessario che, per gli interventi relativi all’EcoBonus, un tecnico abilitato asseveri il rispetto dei requisiti energetici per accedere alle detrazioni e la congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi realizzati. Tale asseverazione deve essere trasmessa in via telematica all’ENEA, attraverso modalità ancora da definire. Per gli interventi relativi al SismaBonus, l’asseverazione della riduzione del rischio sismico e della congruità delle spese sostenute, deve essere eseguita dal progettista, dal direttore dei lavori e dal collaudatore degli interventi.

La non veridicità delle suddette asseverazioni comporta la decadenza del beneficio fiscale. E’ quindi di fondamentale importanza rivolgersi ad un professionista per l’analisi della situazione energetica e sismica del fabbricato e progettare gli interventi adatti: lo Studio Triches mette a disposizione soluzioni all’avanguardia in entrambi i campi, non esitare a contattarci per maggiori informazioni.

Cessione del credito

L’articolo 121 del “Decreto Rilancio” è espressamente dedicato alla trasformazione delle detrazioni fiscali in sconto sul corrispettivo dovuto e in
credito d’imposta cedibile. Ai beneficiari delle agevolazioni sono offerte 2 opzioni tra cui poter scegliere:

  1. Tramutare l’importo in uno sconto fino al 100% sul costo dei lavori, applicato direttamente dall’impresa che eseguirà gli interventi, che a sua volta potrà beneficiare delle detrazioni fiscali oppure cedere il credito a soggetti terzi;
  2. Tramutare in prima persona l’importo in credito d’imposta, cedibile a terzi.

Probabilmente tutti avranno posto la loro attenzione sul primo punto, in quanto consente di eseguire lavori a titolo totalmente gratuito, ma anche il secondo punto potrebbe rivelarsi di cruciale importanza: qualora il beneficiario non trovasse alcuna impresa disposta ad applicare lo sconto pari al 100% sui lavori, è lasciata facoltà di cedere il credito ad altri soggetti, incluse le banche, per ottenere la liquidità necessaria al pagamento dei lavori. Tale opzione apre un enorme ventaglio di opportunità, in quanto potrebbe risultare arduo trovare un’impresa che si sia attrezzata per applicare lo sconto del 100%.

Inoltre, anche le spese dei tecnici usufruiscono del SuperBonus al 110%, ma difficilmente uno Studio Professionale è in grado di applicare lo sconto del 100% in fattura. Grazie alla seconda opzione, è possibile richiede alla banca l’importo necessario a pagare le parcelle professionali, in virtù della cessione del credito.

Oltre agli interventi legati all’EcoBonus e al SismaBonus, tale doppia possibilità è offerta nei seguenti interventi non inclusi nell’articolo 119:

  • interventi di manutenzione ordinaria sulle parti comuni di edificio residenziale;
  • interventi di manutenzione straordinaria sulle parti comuni di edificio residenziale o sulle singole unità immobiliari e relative pertinenze;
  • interventi di restauro e di risanamento conservativo sulle parti comuni di edificio residenziale o sulle singole unità immobiliari e relative pertinenze;
  • interventi di ristrutturazione edilizia sulle parti comuni di edificio residenziale o sulle singole unità immobiliari e relative pertinenze;
  • interventi di recupero e restauro delle facciate degli edifici esistenti, inclusi quelli di sola pittura o tinteggiatura esterna.

E’ quindi possibile richiedere lo sconto in fattura o operare in prima persona la cessione del credito anche per gli altri interventi edilizi soggetti a detrazioni fiscali che non rientrino nel SuperBonus (Bonus Casa, Bonus Mobili, Bonus Facciate, ecc), nelle quote e con le modalità previste dalle diverse normative vigenti, per tutte le spese sostenute dal 1° gennaio 2020 a 31 dicembre 2021. Ad esempio, per il Bonus Casa sono previste detrazioni fiscali fino al 50%, per un massimo di 96.000€, di dividere in 10 quote annuali; per il Bonus Mobili sono previste detrazioni fino al 50%, per un massimo di 10.000€, da dividere in 10 quote annuali; per il Bonus Facciate sono previste detrazioni fino al 90%, da dividere in 10 quote annuali.

Qualora sia accertata una irregolarità nei requisiti che danno diritto alla detrazione d’imposta, l’Agenzia delle Entrate provvederà al recupero dell’importo corrispondente alla detrazione non spettante nei confronti dei beneficiari delle agevolazioni, maggiorato degli interessi di legge.

Le modalità attuative di tali disposizioni saranno definite dall’Agenzia delle Entrate entro il 18 giugno 2020.

Un esempio concreto di applicazione del nuovo Superbonus

Proponiamo ora un esempio concreto di come queste misure potrebbero trovare applicazione nel mondo dell’edilizia.

  • Il nostro condominio delibera l’esecuzione di lavori sulle facciate che comprendano l’installazione di un cappotto termico e la sostituzione degli infissi, con conseguente riqualificazione energetica dell’edificio e miglioramento di almeno 2 classi energetiche.
  • L’importo dei lavori preventivato dall’impresa è pari a 200.000€ e il condominio decide di usufruire dello sconto immediato pari al 100%.
  • Vengono eseguiti i lavori di riqualificazione energetica e sulle facciate, l’impresa fattura regolarmente al cliente secondo le modalità concordate alla stipula del contratto, ma in ciascuna fattura riporta uno sconto pari al 100%, di conseguenza l’importo dovuto è sempre pari a 0€.
  • L’impresa esecutrice svolge i lavori a sue spese e potrà usufruire nei 5 anni seguenti di una detrazione fiscale del 110%, che si traduce in un risparmio di 44.000€ l’anno, per 220.000€ totali.
  • Qualora non abbia liquidità per eseguire i lavori a suo carico, oppure il suo bilancio non sia tale da poter usufruire a pieno di una detrazione annua di 44.000€, l’impresa esecutrice ha facoltà di cedere a sua volta il credito d’imposta ad un soggetto terzo, monetizzandolo in tempi rapidi.
  • L’importo delle spese professionali ammonta in totale a 15.000€, il condominio può richiedere l’importo alla banca a fronte di una cessione di credito d’imposta pari a 16.500€.

Poniamo ora il caso in cui il condominio non abbia trovato un’impresa disposta ad applicare lo sconto del 100% direttamente in fattura. La situazione muterebbe in questo modo:

  • Il nostro condominio delibera l’esecuzione di lavori sulle facciate che comprendano l’installazione di un cappotto termico e la sostituzione degli infissi, con conseguente riqualificazione energetica dell’edificio e miglioramento di almeno 2 classi energetiche.
  • L’importo dei lavori preventivato dall’impresa è pari a 200.000€, il condominio può richiedere l’importo alla banca a fronte di una cessione di credito d’imposta pari a 220.000€.
  • L’importo delle spese professionali ammonta in totale a 15.000€, il condominio può richiedere l’importo alla banca a fronte di una cessione di credito d’imposta pari a 16.500€.

Responsabilità per i tecnici

Un aspetto estremamente delicato è quello legato alle responsabilità per i tecnici, fissato dall’articolo 119 al comma 14:

Ferma l’applicazione delle sanzioni penali ove il fatto costituisca reato, ai soggetti che rilasciano attestazioni e asseverazioni infedeli si applica la sanzione amministrativa pecuniaria da euro 2.000 a euro 15.000 per ciascuna attestazione o asseverazione infedele resa.

Tale aspetto rappresenta un grosso punto di criticità di questa normativa, in quanto pone sulle spalle del professionista che realizzerà gli APE relativi all’EcoBonus, i documenti relativi agli interventi strutturali del SismaBonus e le relative asseverazioni una enorme responsabilità, specialmente sull’attestazione della congruità delle spese sostenute, che possono essere influenzate da molteplici fattori, difficilmente verificabili da chi non ha preso parte alla realizzazione dell’opera.

In caso di dichiarazioni infedeli o errate, oltre alla sanzione per il tecnico, decadrà anche il diritto alla detrazione per il cliente, sul quale si potrà rivalere l’Agenzia delle Entrare per recuperare quanto dovuto.

I tecnici hanno inoltre l’obbligo di stipulare per ciascun lavoro una polizza di assicurazione della responsabilità civile, con un massimale adeguato ai lavori che si intende asseverare e comunque non inferiore a 500.000€, per tutelare sia i clienti che lo Stato sul risarcimento dei danni provocati con la loro attività. Bisognerà capire i costi e le coperture offerte da tali polizze, che potrebbero rivestire un ruolo di primaria importanza nell’affidamento degli incarichi professionali.

Resta fermo il consiglio già più volte espresso nel corso di questo articolo: affidatevi unicamente a tecnici di comprovata esperienza ed abilità, al fine di non incorrere in gravi conseguenze. Mai come in questo caso è vitale verificare l’idoneità tecnicnico-professionale dei professionisti a cui vi state rivolgendo, prima di analizzare l’aspetto economico di un preventivo.

Non perdere tempo, contattaci per un preventivo gratuito e senza impegno, studieremo insieme il tuo caso specifico e vedremo quali interventi sarà possibile realizzare a costo zero, senza rischi futuri.